Как продать квартиру с долгами по коммуналке или ипотеке?

Жизненные ситуации бывают разными. Потеря работы, болезнь или непредвиденные расходы могут привести к тому, что платить за квартиру становится нечем. Начинают копиться долги по ЖКХ, а следом — просрочки по ипотеке.

Многие владельцы впадают в панику и думают, что квартиру теперь отберет банк или приставы. Как эксперт по недвижимости, я хочу вас успокоить: продать квартиру с долгами абсолютно реально и законно. Главное — сделать это до того, как суд наложит арест на имущество. Давайте разберем самые частые ситуации.

Ситуация 1: Долги по ЖКХ

Это самая простая проблема. По закону (п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ) долги за коммунальные услуги числятся за человеком (прежним собственником), а не за квартирой. Покупатель не обязан оплачивать ваши счета за воду и свет.

Как решается:

• Погашение из задатка. Покупатель вносит вам задаток (аванс) в размере вашего долга, вы оплачиваете квитанции, берете справки об отсутствии задолженности и выходите на чистую сделку.
• Перевод долга (дисконт). Вы честно договариваетесь с покупателем, что он сам оплатит долги после сделки, но на эту сумму (иногда чуть больше за беспокойство) вы снижаете стоимость квартиры.

Ситуация 2: Квартира в ипотеке (в залоге у банка)

Продажа ипотечной квартиры в Самаре сегодня — это стандартная практика. Банки давно разработали безопасные механизмы для таких сделок.

Как решается:

• Досрочное погашение деньгами покупателя. Покупатель (если у него наличные) вносит сумму вашего остатка по ипотеке на специальный счет в банке. Банк снимает обременение, и сделка регистрируется в Росреестре. Остаток денег от продажи переводится вам.
• Продажа из-под залога (ипотека на ипотеку). Если у покупателя тоже ипотека, сделку можно провести внутри одного банка, либо через процедуру выкупа закладной другим банком.

Ситуация 3: Долги у приставов (ФССП)

Если у вас есть неоплаченные кредиты, штрафы или алименты, судебные приставы могут наложить запрет на регистрационные действия с квартирой. В этом случае Росреестр просто не пропустит сделку.

Единственный выход — договариваться с покупателем о погашении ваших долгов из суммы задатка, чтобы приставы сняли запрет. Это самая сложная цепочка, требующая ювелирной работы риэлтора, так как покупатели очень боятся переводить деньги до регистрации сделки.

Резюме

Не ждите, пока долги вырастут как снежный ком и квартиру выставят на торги за копейки. Вытащить деньги из залоговой недвижимости можно, если доверить переговоры с покупателем и банком профессионалу.