Занижение стоимости в договоре: чем рискует продавец и покупатель в 2026 году

«А давайте в договоре напишем 3 миллиона вместо 5, чтобы мне налог не платить? Остальное отдадите наличными под расписку». Эту фразу на рынке недвижимости Самары я слышу регулярно. Долгое время такая схема считалась нормой, но в 2026 году занижение стоимости в договоре купли-продажи (ДКП) — это игра в русскую рулетку, где проиграть могут обе стороны.

Как специалист по недвижимости, я категорически не рекомендую использовать «серые» схемы. И вот почему.

Чем рискует покупатель?

1. Потеря денег при банкротстве продавца. Если в течение трех лет после сделки продавец решит обанкротиться, арбитражный управляющий начнет проверять все его сделки. Квартиру, проданную ниже рыночной (и кадастровой) стоимости, сочтут попыткой скрыть имущество. Сделку аннулируют, квартиру заберут в конкурсную массу, а вам вернут только ту сумму, которая была указана в официальном договоре. Про деньги "по расписке за неотделимые улучшения" можете забыть.
2. Потеря налогового вычета. Покупая квартиру, вы имеете право вернуть 13% от ее стоимости (до 2 млн рублей на человека) и еще 13% с уплаченных процентов по ипотеке. Указав заниженную сумму в договоре, вы добровольно отказываетесь от части своих же денег от государства.
3. Огромный налог при дальнейшей продаже. Если через пару лет вы решите продать эту квартиру, налог будет рассчитываться с разницы между новой ценой продажи и той заниженной суммой, за которую вы ее "купили" по бумагам.

Чем рискует продавец?

1. Штрафы и контроль ФНС. Налоговая инспекция давно автоматизировала процессы. Если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости, налог вам все равно начислят с кадастра. А если алгоритмы ФНС вычислят скрытую передачу денег (например, покупатель взял ипотеку на 5 млн, а квартира "стоит" 3 млн), вам грозит доначисление налога, пени и штраф до 40% от неуплаченной суммы.
2. Шантаж и суды. Встречаются схемы, когда недобросовестный покупатель после регистрации сделки подает в суд и требует вернуть деньги по "дополнительной" расписке, заявляя, что сделка сорвалась или ремонт (те самые неотделимые улучшения) не был передан.

Резюме

Не стоит рисковать капиталом ради сомнительной экономии. Грамотный риэлтор знает, как оптимизировать налогооблагаемую базу абсолютно законными методами: через подтверждение расходов на предыдущую покупку, использование налоговых вычетов при продаже или правильное распределение долей.