Вы нашли квартиру мечты: свежий ремонт, отличный район Самары, приятный продавец и цена чуть ниже рынка. Хочется быстрее внести задаток и готовиться к переезду. Но именно здесь начинается самое опасное.
За красивыми обоями может скрываться юридическая мина замедленного действия, которая приведет к потере и жилья, и денег. Как эксперт, я регулярно сталкиваюсь с последствиями сделок, проведенных «на доверии». Специально для вас я составила базовый чек-лист проверки вторичной недвижимости.
1. Проверка через ЕГРН
Свидетельства о праве собственности отменили много лет назад. Единственный документ, подтверждающий, что продавец действительно владеет квартирой — это свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Кто собственник? Убедитесь, что договор подписывают все владельцы (если их несколько).
- Есть ли обременения? Ипотека, арест от судебных приставов, договор ренты — всё это отражается в выписке.
2. Ловушка материнского капитала
Это одна из самых частых причин оспаривания сделок. Если продавец использовал маткапитал для погашения ипотеки, он обязан был выделить доли всем детям. Но многие этого не делают: забывают или намеренно экономят время на органах опеки.
Риск: Если вы купите такую квартиру, по достижении 18 лет дети (или прокуратура в любой момент) могут подать в суд и признать сделку недействительной. Квартиру вернут продавцу, а вы встанете в очередь кредиторов.
Как проверить: Требуйте справку из Социального фонда об остатке средств маткапитала. Если на счету ноль или сумма меньше стандартной выплаты — нужно копать глубже.
3. Риск скрытого банкротства
Мы проверяем не только квартиру, но и самого человека. Если продавец наберет кредитов и объявит себя банкротом в течение 3 лет после вашей сделки, финансовый управляющий начнет проверять все его продажи.
Риск: Если суд решит, что квартира была продана слишком дешево, чтобы скрыть активы от кредиторов, сделку могут развернуть.
Как проверить: Обязательная проверка по базам ФССП (приставы), ЕФРСБ (реестр банкротов) и картотеке арбитражных судов.
4. Согласие супруга(и)
Даже если в выписке ЕГРН указан только один собственник, но квартира покупалась в браке, она является совместно нажитым имуществом. Для продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга. Исключение: наличие брачного договора или покупка до брака, по наследству, в дар.
5. «Вечные» жильцы
Обязательно требуйте архивную справку о зарегистрированных лицах. Особое внимание — тем, кто был прописан в квартире на момент ее приватизации, но отказался от своей доли. По закону такие люди сохраняют право пожизненного проживания, даже если собственник сменился.
Планируете покупку квартиры и боитесь рисковать?
Не играйте в рулетку со своими сбережениями. Я проведу глубокий аудит истории объекта, продавца и всех документов, чтобы вы спали спокойно.
Оставить заявку на проверку объекта